Сложный процент. Реинвестирование прибыли даёт основной вклад на горизонте от пяти лет. Формула сложного процента проста. Доходность инвестиций считают не по цене, а по времени. Одна и та же доходность за год и за три года — разные вещи.

Что проверить в договоре: условия пролонгации, досрочное снятие, ставка при досрочном расторжении. Посчитать варианты: https://titangk.ru/kalkulyatory/. Капитализация. Когда проценты прибавляются к телу вклада, следующий период считает уже большую сумму. На длинном сроке разница существенная.

Досрочка. Гасите тело, а не проценты — иначе экономия не работает. Проверьте, есть ли комиссия за досрочку и как пересчитывают график. Расчёт под ваш случай: https://titangk.ru калькуляторы/kalkulyatory/. Не только доход. Без риска доходность бессмысленна. Смотрите просадку: максимальное падение важнее средней доходности.

Второй шаг — ставка. Важна не вывеска, а ПСК. В неё входят страховка, оценка, комиссии. Иногда низкая ставка оборачивается дороже. Первая цифра — переплата. Это разница между тем, что вы взяли, и тем, что вернёте. Без страховок и комиссий сравнение бессмысленно. Первый шаг — сумма.

Тело кредита = стоимость минус взнос. Взнос снижает переплату, но забирает ликвидность. Разница между взносом 15% и 30% на горизонте десяти лет измеряется сотнями тысяч. Полная стоимость важнее рекламной ставки. Две заявки с одинаковой ставкой могут отличаться по цене на десять процентов.

Затем срок. Длинный срок уменьшает платёж и растит переплату. Комфортный платёж не должен превышать 40% дохода семьи. Досрочка меняет расчёт целиком. В начале срока каждое погашение экономит больше всего. График платежей показывает разницу. Посчитать свой вариант можно здесь: ипотечный калькулятор.

Ипотечный платёж складывается из трёх вещей: тело кредита, процент и срок. Проблема почти всегда в деталях — смотрят на ставку и не смотрят на срок.